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旅游房地产好不好做啊是怎么个工作方式的竞争很厉害吧

更新时间:2018-11-08

  旅游地产策划必须做的十项工作 改革开放 30 年,人民生活水平快速提升, “吃喝玩乐”产业蓬勃发展,旅游 休闲娱乐已成为了人们必需的生活方式,从节假日各景区人头潮涌就可以看出, 旅游休闲娱乐时代已经来临。 正因为如此,旅游地产也成为了各地产商转型的头号选择。虽然旅游地产项目不断增多,但在中国做旅游地产策划的机构却参差不齐, 比较专业的有王志纲工作室、艾肯弘扬、绿维创景等,而大部分旅游地产策划机 构都是偶尔做旅游地产项目接触或从规划设计中转变而来, 在做旅游地产策划的 时候并不能有效的从客户的角度和营销的角度去策划。 而我们的团队则来自原王 志纲工作室旅游地产策划精英和知名房地产企业,同时整合了珠三角游客资源, 汇聚旅游、 地产两个行业的精英,能为地产商从意向拿地到销售经营进行全链条 服务,前期策划、规划设计、销售运营全方位综合考虑,规避定位不落地、销售 运营不理想的现状 。我们认为做旅游地产策划像写一首诗情画意的山水诗一样, 要让人看了后充 满向往和追求。要有数据、有图片、有分析、有逻辑,层层推理,分析项目和市 场的前世、今生和未来,来龙去脉了如指掌,不是摆各种宏观数据、市场资料以 及个案参考,要做到对市场一清二楚,对客户和案例三分四列,七步成诗地挖掘 和打造项目亮点, 八面玲珑的整合各种资源,最关键的是要对项目进行九章算术 式的经济测算,投入产出要算清,尽量做到十全十美。 我们认为旅游地产前期策划应该分十大步骤,分别是:第一、 大势把握。 把握旅游市场、 地产市场的来龙去脉, 包括旅游地产政策、 土地、金融、税收、经济发展情况等,这些都会影响项目未来的发展。第二、市场细分。熟悉旅游地产市场的供需、产品、客户、价格、竞争、渠 道、促销及整个市场目前和未来的格局,对全国、全城、全区进行逐层分析。最 关键的是目前区域内的旅游市场情况,包括旅游路线和路线特征等。第三、项目分析。对项目进行 SWOT 分析,挖掘项目和企业的资源,包括对 企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源,对没有突出资 源需要嫁接新资源。 第四、理念创新。针对上面的市场情况和项目分析,进行一个有高度能落地 的定位思路,思考一个关键的问题是:需要创建一个什么样的理念,让项目一枝 独秀。 第五、项目定位。从政府、客户、竞争、项目、企业五个角度分析,我们叫 五维定位分析法,得出一个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。其中客户定位需要包括销 售型客户和消费型客户两种。

  第六、规划布局:根据地形地貌给项目划分板块,同时根据用地性质和景观 情况布局产品, 目的不是追求鸟瞰图的美观, 而是在于追求景观是否最大化利用、 功能是否合理布局、 动线是否利于销售经营以及方便出行,以及让利润最大化以 及是否能让项目不断回笼资金控制性的运转、以及风水因素等等。 第七、产品构建。在定位的基础上构建旅游地产的产品,旅游地产产品的构 建特别需要注重与地形地貌的结合,因地制宜才能打造出新奇特的产品,同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。

  旅游产品是追求新奇特,还是原真 美,地产产品要追求高大上还是平民化,都需要斟酌。特色的产品如海底餐厅、 悬崖酒店、山地别墅等。从这几年做旅游地产项目的经验看,最值得注意的是产 品的打造一定要以客户为导向,要为结合营销来考虑,避免做出来的产品,尤其是地产类的产品最后卖不出去,目前市场上有很多这样的案例,这里暂不明言。

  第八、要素整合。整合项目需要突破的资源,比如养生资源、设计资源、客 户资源、资金等方面,为项目提供支撑和帮助的一切有利资源。

  第九、经济测算。根据政府给予的指标,没有指标的项目则根据项目特点及 产品情况推算项目的指标给政府报批。通过指标,计算投入产出情况,并根据经 济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍, 以及跟政府进 行有效的沟通。

  第十、 开发建议。 对项目整体的开发策略、 开发节奏以及首期启动进行建议,主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目,首期启动则突出项目的的亮相亮点, 要做到开门红。以上是旅游地产前期需要研究的工作,值得一提的是,目前很多旅游地产项 目在前期策划的时候,往往只站在为前期定位而定位,为规划设计而规划,没有 以销售经营为导向, 忽略了客户需求和旅行社需求, 导致旅游地产不像旅游地产, 走上了地产的道路。

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