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公告]深纺织A:深圳市南山区港湾大道以东、内环路以南冠华大厦部分房产(不含土地所有权)价值评估

更新时间:2019-03-03

  1、本次评估是基于下文的估价假设和限制条件成立的,如该假设和限制条件发生变

  2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年,

  自报告出具日起二〇一九年二月十七日计算。若房地产市场有较大波动或超过一年或房地

  3、经委托人介绍,估价对象截止到评估时点尚未办理产权登记,评估时未考虑估价

  4、本估价结果包含冠华大厦部分房产的重置成新价值,但不含土地所有权部分,特

  6、根据《房地产估价委托书》,本次价值时点确定为 2018年 9月 30日,而我司于

  2019年 2月 11日对估价对象进行实地查勘,本次评估假设估价对象实地查勘日的房产状

  1、本次评估是基于下文的估价假设和限制条件成立的,如该假设和限制条件发生变

  2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年,

  自报告出具日起二〇一九年二月十七日计算。若房地产市场有较大波动或超过一年或房地

  3、经委托人介绍,估价对象截止到评估时点尚未办理产权登记,评估时未考虑估价

  4、本估价结果包含冠华大厦部分房产的重置成新价值,但不含土地所有权部分,特

  6、根据《房地产估价委托书》,本次价值时点确定为 2018年 9月 30日,而我司于

  2019年 2月 11日对估价对象进行实地查勘,本次评估假设估价对象实地查勘日的房产状

  1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误

  2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、

  3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人

  及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

  4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。

  1、对于估价对象的权属、面积、用途、土地年期等,以估价委托人提供的《建设用地

  规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报

  告》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》及委托人提供的《冠华大厦房屋使用权及收益权

  分割协议书》复印件为依据,无理由怀疑委托人提供的《建设用地规划许可证》、《建筑

  工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》、《深圳市房屋建

  筑面积测绘报告》及《冠华大厦房屋使用权及收益权分割协议书》复印件的合法性、真实

  性、准确性和完整性,本次估价以上述权属资料及所记载的内容与数据于价值时点真实、

  合法有效、准确、完整为假设前提。本次评估估价对象的建筑面积以委托方提供的《冠华

  2、我司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了外观及使用状况的实地查勘,对

  房屋质量安全、质量缺陷、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,

  由于我司及估价人员均不具鉴定、检测的能力,因此未进行结构测试,不能确定其有无内

  部缺损,在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,设定估价对象房屋质量是安全的、

  3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下

  4、本报告中,除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外,主要

  依据估价委托人提供的相关材料,包括但不限于其提供的权属证件原件与复印件。估价委

  托人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。

  5、估价对象位置、评估范围及使用状况等,均以领勘人描述为准,本次估价时以此为

  前提进行评估,估价人员无法确定其是否存在误指或错指的情况,若与实际情况不符,则

  6、根据《房地产估价委托书》,本次价值时点确定为 2018年 9月 30日,而我司于

  2019年 2月 11日对估价对象进行实地查勘,本次评估假设估价对象实地查勘日的房产状

  估价对象的实际用途、登记用途等用途一致,估价对象的证载名称、地址与现状名称、

  估价对象委托人提供了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设

  工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》及《冠华

  大厦房屋使用权及收益权分割协议书》等证件的复印件,但无法提供原件以供查阅,我司

  亦无法获取权属必要的其他证明和相关资料。本次估价假设估价对象委托人已提供的上述

  1、本报告中市场分析、判断,是估价人员根据价值时点的市场状况分析推断、预测得

  出,仅供估价委托人参考,由于估价人员经验能力、数据资料的限制,其结论受估价人员

  2、本次估价结果为建筑物重置成新价值,不含其所占用的土地使用权价值,不考虑建

  3、本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。在报告有效期内,房地产市场状况和估

  价对象自身情况发生变化,估价对象的重置成新价值将发生相应变化,建议估价报告使用

  者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再

  4、本估价报告应用范围为委托人拟对深圳冠华印染有限公司增资而评估冠华大厦部分

  房产(不含土地所有权)的重置成新价值。报告相关意见及结论仅供参考,不对其他用途负

  6、本报告必须完整使用方为有效,对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失,

  受托机构不承担责任。同时未经我公司书面同意,本估价报告全部或部分内容不得公开发

  为委托人拟对深圳冠华印染有限公司增资而评估冠华大厦部分房产(不含土地所有权)

  本次估价对象为位于深圳市南山区港湾大道以东、内环路以南冠华大厦部分房产(不含

  至估价价值时点冠华大厦部分房产(不含土地所有权)部分已竣工,但未办理产权登记。

  深圳市纺织(集团)股份有限公司(以下简称“纺织股份公司”)与香港侨辉实业有

  限公司(以下简称“侨辉实业公司”)合作开发冠华大厦项目。项目涉及的 5,682.06平方米

  土地权益中,纺织股份公司拥有 2,850.39平方米的权益,占 50.16%的比例,侨辉实业公司

  资质等级:国家壹级房地产估价机构(证书编号:粤建房估深备[2017]0006号,

  土地使用权比例出资,其中纺织股份公司占 50.16%的出资比例,侨辉实业公司占 49.84%

  根据委托人提供的《工程竣工验收报告》复印件记载得知,整体工程名称:冠华大厦,

  工程地点:深圳市南山区月亮湾大道东、内环路南,建筑总面积: 27,513.48平方米,工

  程总造价: 6,938.51万元,结构类型:框架结构,层数:地上 9层、地下 2层,施工许可

  建筑物名称冠华大厦,地址为深圳市南山区月亮湾大道东、内环路南,建设单位为纺

  织股份公司,用途为工业厂房及配套,总建筑面积 29,020.51平方米,其中地面以上层数

  为 9层,地面以上面积为 20,581.52平方米,地下室层数(含半地下室)层数为 2层,地

  下室建筑面积为 8,438.99平方米。公用建筑面积总计为 11,838.64平方米,其中应分摊面

  积为 3,345.43平方米,不分摊面积为 8,493.21平方米,测绘单位为深圳市地籍测绘大队,

  根据委托人提供之《冠华大厦房屋使用权及收益权分割协议书》,冠华大厦总建筑面

  本次估价范围为纺织股份公司之 50.16%的面积部分,面积数据以委托人提供的《冠华

  建筑物重置成本是指采用价值时点的建筑材料,建筑构配件和设备及建筑技术、工艺

  等,在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物具有相同

  要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公

  要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内

  房地产在法律上允许,技术上可能,财务上可行并使价值最大的合理,可能的利用,

  ⑸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第 55号)

  房地产估价机构掌握和收集的估价所需的资料、估价人员实地勘测调查获得的实况和

  常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法。根据估价对象的特

  点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查,以及遵循

  房地产市场价格评估的确定原则,结合估价对象所在位置、使用状况及所处区域房地产市

  重置成本法:是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑,通过估算出建筑

  物在全新状态下的重置全价或成本,再扣减由于各种损耗因素造成的折旧,最后得出建筑

  本着独立、客观、公正、合法的原则,估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场

  信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象重置成新价值的各项有利和不利

  因素,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,采用成本

  RMB49,935,132.10元,大写人民币肆仟玖佰玖拾叁万伍仟壹佰叁拾贰元壹角整;;估价结

  深圳是中国南部海滨城市,毗邻香港。位于北回归线′。地处广东省南部,珠江口东岸,东临大亚湾和大鹏湾;

  西濒珠江口和伶仃洋;南边深圳河与香港相连;北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域

  深圳是中国广东省省辖市,国家副省级计划单列市。深圳下辖 9 个行政区和 1 个新区:

  福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、坪山区、龙华区、光明区、大鹏新

  深圳市土地总面积为 1991.64 平方公里。全市境内流域面积大于 1 平方公里的河流共

  有 310 条,分属珠江、东江、粤东沿海水系。全市共有蓄水工程 171 座,总库容 6.1 亿立

  方米。其中深圳水库总库容 4496 万立方米,是香港和深圳居民生活用水的重要水源地。深

  圳海岸线 公里,海洋资源丰富,有优良的海湾港口,通海条件优越。境内山脉绵

  延,风景秀丽,最高峰 943.7 米。天然旅游资源丰富,东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森

  林等黄金海岸线风光,西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。

  截至 2017 年,深圳常住人口 1252.83 万人,比上年末增加 55.08 万人。其中常住户籍

  南山区隶属于广东省深圳市,位于深圳经济特区西部,介于北纬 22°24′-22°39′,

  东经 113°53′-114°1′之间,行政区域东起车公庙与福田区相邻,西至南头安乐村、赤

  尾村与宝安区毗连,北背羊台山与宝安区接壤,南临蛇口港、大铲岛和内伶仃岛与香港元

  南山区地处亚热带,滨临南海,属亚热带海洋性气候,四季温暖湿润,地势北高南低,

  平地、台地、山丘相间,由北向南逐级下降,主要山峰有羊台山、塘朗山、大南山等。

  公共交通 估价对象附近有“南海中学”、“太子山庄”等公交站、42路、81

  至估价价值时点冠华大厦部分房产(不含土地所有权)部分已竣工,但未办理产权登记。

  纺织股份公司与侨辉实业公司合作开发冠华大厦项目。项目涉及的 5,682.06平方米土

  地权益中,纺织股份公司拥有 2,850.39平方米的权益,占 50.16%的比例,侨辉实业公司拥

  有 2,831.67平方米的权益,占 49.84%的比例。纺织股份公司与侨辉实业公司按照拥有的土

  地使用权比例出资,其中纺织股份公司占 50.16%的出资比例,侨辉实业公司占 49.84%的

  根据委托人提供的《工程竣工验收报告》复印件记载得知,整体工程名称:冠华大厦,

  工程地点:深圳市南山区月亮湾大道东、内环路南,建筑总面积: 27,513.48平方米,工

  程总造价: 6,938.51万元,结构类型:框架结构,层数:地上 9层、地下 2层,施工许可

  建筑物名称冠华大厦,地址为深圳市南山区月亮湾大道东、内环路南,建设单位为纺

  织股份公司,用途为工业厂房及配套,总建筑面积 29,020.51平方米,其中地面以上层数

  为 9层,地面以上面积为 20,581.52平方米,地下室层数(含半地下室)层数为 2层,地

  下室建筑面积为 8,438.99平方米。公用建筑面积总计为 11,838.64平方米,其中应分摊面

  积为 3,345.43平方米,不分摊面积为 8,493.21平方米,测绘单位为深圳市地籍测绘大队,

  根据委托人提供之《冠华大厦房屋使用权及收益权分割协议书》,冠华大厦总建筑面

  今年以来,深圳高举习新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜,全面贯彻落实中

  央、省的决策部署,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,以推进供给侧结构性改

  初步核算并经广东省统计局核定,上半年全市生产总值 11009.38亿元,按可比价格计

  算,比上年同期(下同)增长8.0%。分产业看,第一产业增加值 10.71亿元,增长10.9%;

  第二产业增加值 4363.88亿元,增长7.6%;第三产业增加值 6634.79亿元,增长8.3%。三

  分行业看,农林牧渔业增加值 11.13亿元,增长8.9%;工业增加值 4099.71亿元,增

  长 7.3%;建筑业增加值 272.65亿元,增长12.0%;批发和零售业增加值 1077.46亿元,增

  长5.6%;交通运输、仓储和邮政业增加值 323.09亿元,增长5.8%;住宿和餐饮业增加值

  亿元,增长8.1%;其他服务业增加值 2514.74亿元,增长13.1%。

  上半年,全市规模以上工业增加值增长7.4%。从主要经济类型来看,股份制企业增长

  9.0%,外商及港澳台商投资企业增长3.9%。从主要行业看,前十大行业有七行业正增长,

  增速较快的有计算机、通信和其他电子设备制造业增长10.1%,专用设备制造业增长9.7%,

  上半年,先进制造业、高技术制造业分别增长10.7%和9.9%,分别快于规模以上工业

  上半年,全市固定资产投资增长22.0%。其中,房地产开发投资增长16.7%;非房地产

  开发投资增长26.4%。按产业类别分,第二产业投资增长27.3%;第三产业投资增长21.0%。

  从主要行业看,工业投资增长28.0%,其中工业技术改造投资增长8.8%。从主要经济主体

  上半年,全市社会消费品零售总额 2855.97亿元,增长8.4%。其中,批发和零售业零

  售额 2527.76亿元,增长8.6%;住宿和餐饮业零售额 328.21亿元,增长7.5%。主要商品

  零售类别中,消费升级类商品如汽车类、家用电器和音响器材类、通讯器材类分别增长

  上半年,全市实现商品销售总额 15388.70亿元,增长 12.9%。其中,批发销售总额

  12862.44亿元,增长13.8%。十大类商品销售有九类正增长,其中有五类增速达到两位数。

  1-5月,全市规模以上服务业(不含金融、房地产开发、批零住餐等行业)实现营业收

  入 4171.5亿元,增长 19.9%,其中规模以上营利性服务业营业收入 2173.6亿元,增长 23.0%。

  规模以上营利性服务业中,互联网和相关服务业营业收入增长 37.3%,软件和信息技术服

  据海关统计,上半年全市进出口总额 13519.09亿元,增长10.5%,同比提高 5.2个百

  分点。其中,出口总额 7214.32亿元,下降1.7%,进口总额 6304.77亿元,增长28.8%。

  上半年,全市一般公共预算收入 1997.91亿元,增长8.2%,其中税收收入 1663.67亿

  元,增长13.3%;一般公共预算支出 2083.66亿元,下降13.0%。

  截止 6月末,全市金融机构(含外资)本外币存款余额 71225.94亿元,增长 4.7%;金

  融机构(含外资)本外币贷款余额 50512.12亿元,增长 16.3%。

  上半年,七大战略性新兴产业增加值 4146.04亿元,按可比价计算,增长8.3%,高于

  GDP增速 0.3个百分点。其中,新一代信息技术产业增加值 2111.99亿元,增长9.6%;数

  字经济产业增加值 645.79亿元,增长6.9%;高端装备制造产业增加值 466.58亿元,增长

  6.9%;绿色低碳产业增加值 444.05亿元,增长14.4%;海洋经济产业增加值 193.96亿元,

  下降16.9%;新材料产业增加值 141.75亿元,增长8.8%;生物医药产业增加值 141.92亿

  各行业新增企业增速均超过20%。其中,新增规模以上工业企业实现增加值 373.29亿

  元,增长130.9%;新增限额以上批发业企业实现商品销售额 1748.27亿元,增长29.8%;

  新增限额以上零售业企业实现商品销售额 213.52亿元,增长39.0%;新增限额以上住宿业

  企业实现营业额 9.62亿元,增长 39.7%;新增限额以上餐饮业企业实现营业额 17.09亿元,

  增长44.9%;新增规模以上服务业企业实现营业收入 472.2亿元,增长28.8%。

  总的来说,上半年深圳经济运行总体平稳,主要经济指标表现良好。但也要看到,国

  际环境不确定性因素增多,企业营商环境有待继续优化。下阶段,要按照市委市政府工作

  部署,坚持稳中求进工作总基调,深化供给侧结构性改革,紧紧围绕 “四个走在全国前列”

  2017年 1月 19日,深圳市出台了有关《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细

  则》的通告,规定了拟申请预售项目属首次申请预售的,按建筑面积小于 90平方米、 90-140

  平方米、大于 144平方米等户型产品,申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的

  销售均价;周边无同类项目参考的,可参照周边同类二手房价格,其二手房价格由市房地

  对于已批预售的商品住房和商务公寓项目公寓转现售的,套房备案价格仍按预售申报

  2017年 5月 22日,深圳多家银行针对房贷利率折扣集体上调。其中,建行直接取消

  房贷利率折扣,实现4.9%的基准利率,而工农中三家仍可执行 95折优惠。除此,招商、

  平安等银行也先于建设银行开始执行基准利率。简而言之,房利率的上调,意味着购房者

  在十九大报告中,明确提出构建“租售并举”等有利于楼市发展的核心理念,随后住

  建部称将立法明确“租售同权”:明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,

  建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有

  2017年 10月 18日,深圳出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,

  除了针对城市中租赁一项,同时还制定了将已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定

  并且在土地使用年限和容积率不变的情况下,按规定调整土地用途,改建后的住房仅

  2017年 11月 3日,中国建设银行于深圳首次推出个人住房租赁贷款产品“按居贷”,

  并与招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等 11家房地产公司,比亚

  迪、方大集团、研祥智能、兆驰等 11家企业实行住房租赁战略合作签约仪式,正式进军长

  建行“按居贷”的推出,预示着个人租房将可实现贷款、其贷款享基准利率(最高可

  贷 100万,最快 1个工作日放款)、全新住房租赁体系将正式颠覆旧有模式。

  2017年 11月 14日,深圳市住房公积金管委会正式对外公布《深圳市住房公积金管理

  委员会关于调整我市住房公积金提取额度有关问题的通知》,依据通知:深圳自 11月 14日

  起,职工提取住房公积金用于支付房租的,每月可提取的公积金由申请当月公积金应缴存

  额的50%上调为65%;提取公积金用于物业费、装修费等其他住房消费的,职工每月可提取

  2017年 11月 29日,深圳规划和国土资源委员会发布“关于《深圳市城市规划标准与

  准则》局部修订(第 4章密度分区与容积率)草案公示的通告”。根据通告,深圳将适度

  其中,居住用地密度调整后,居住用地密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率

  3.2,包括了全市近90%的居住用地;同时,本次修订取消了商业服务业用地的容积率上限,

  2017年 12月 19日,国务院出台相关文件《在内地(大陆)就业的港澳台同胞将享有

  住房公积金待遇》,按照规定:在内地就业的港澳台同胞,均可按照《住房公积金管理条

  例》和相关政策的规定缴存住房公积金,缴存基数、比例、办理流程均与内地职工一致。

  此举不仅有利于保障了港澳台同胞在内地的权利,同时也将为城市发展吸引更多的人

  2017年 12月 20日,国家财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章,就房地产税表态:

  按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房

  地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立

  同时,新开设的税种,将力争 2019年完成全部立法呈现,并于 2020年完成“落实税

  收法定原则”的改革任务。当房地产税正式实施后,对于深圳、乃至全国各地的房地产市

  2018年 3月 29日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委今天

  联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》,通知明确规定商业银行办

  理房屋贷款业务要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依

  据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,这意味着

  2018年 6月 5日,深圳市人民政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快

  建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,意

  见提出深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、

  全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为三大类:第一类是市场商品住房,第二

  2018年 7月 31日,深圳市人民政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市

  场平稳健康发展的通知》,通知明确规定:暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市

  购买商品住房;各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务

  公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出

  租单次租期原则上不超过 10年;个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公

  寓,自取得不动产权登记证书之日起 5年内禁止转让;居民家庭新购买商品住房的(不含

  人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起 3年内禁止转让;对购房人离

  婚 2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比

  例不低于 70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不

  低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有 1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

  ④对购房人离婚 2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中

  心按贷款首付款比例不低于 70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按

  贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有 1套住房证明的按贷款首付款

  2018年前三季度,广东房地产开发投资增速比上半年略有回落,商品房销售面积降幅

  前三季度,广东房地产开发企业共完成投资 10295.15亿元,同比增长19.9%,增幅同

  按工程用途分,商品住宅和办公楼投资均出现回落。前三季度,广东房地产开发投资

  中商品住宅投资 7058.84亿元,同比增长23.5%,比上半年回落 0.8个百分点;办公楼投

  资 832.75亿元,同比下降1.2%,降幅比上半年扩大 12.0个百分点;商业营业用房投资

  1021.44亿元,同比下降4.7%,降幅比上半年收窄 4.2个百分点;其他投资 1382.12亿元,

  按区域分,前三季度,珠三角地区投资增长16.8%,增幅比上半年回落 0.3个百分点;

  山区增长27.2%,增幅比上半年回落 0.7个百分点;东西两翼增长39.5%,增幅比上半年提

  前三季度,广东商品房销售面积同比下降10.7%,降幅同比扩大 19.2个百分点,比上

  半年收窄 1.4个百分点;商品房销售额同比下降1.8%,降幅比上半年扩大 0.4个百分点。

  其中,商品住宅销售面积同比下降11.1%,降幅比上半年收窄 1.3个百分点;商品住宅销

  分区域看,前三季度,珠三角和山区的商品房销售面积降幅收窄,东西两翼降幅扩大。

  珠三角和山区的商品房销售面积同比分别下降13.0%和11.0%,降幅比上半年分别收窄 2.6

  个和 3.2个百分点;东西两翼的商品房销售面积下降1.3%,降幅比上半年扩大 6.8个百分

  最高最佳利用房地产在法律上允许,技术上可能,财务上可行并使价值最大的合理,

  1、法律上的许可性(规划及相关政策法规许可),即不受现时使用状况的限制,而依

  2、技术上的可能性,即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照可达

  3、经济上的可行性,即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,

  4、价值最大性,使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

  6、与外部环境的协调性,应按房地产与其周围环境相协调,能获得最佳外部经济效益

  7、可持续发展性,按可持续发展的观点确定使用方式,即研究房地产未来发展趋势。

  估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后,确定估价对象最高

  最佳利用为维持现状的工业厂房及及配套用途。对于估价对象的最高最佳利用,主要基于

  1、估价对象规划用途为厂房及配套用房,现实用途为工业厂房及及配套用途符合合法

  2、估价对象平面布局呈工业厂房及及配套用途,技术上决定估价对象的最高最佳利用

  3、估价对象做工业厂房及及配套用途可实现经济效益最大化,经济上决定估价对象的

  常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法方法。根据估价对象

  的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查,以及

  1、估价对象为冠华大厦部分房产(不含土地使用权)部分,市场上无单独房产交易案

  2、估价对象为冠华大厦部分房产(不含土地使用权)部分,市场上无单独房产租赁案

  3、估价对象为冠华大厦部分房产(不含土地使用权)部分,其重置成本和折旧可通过

  测算得出,且结合委托方要求主要了解估价对象房产部分重置成新价值,因此可选用成本

  4、估价对象属于建成物业,目前使用状况良好,从建筑环保的角度来看,不具有开发

  综合以上分析,结合估价对象所在位置、使用状况及所处区域房地产市场状况,确定

  成本法:是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑,通过估算出建筑物在

  全新状态下的重置全价或成本,再扣减由于各种损耗因素造成的贬值,最后得出建筑物评

  主要建筑物的评估,以结算报告中工程量为基础,按现行计价定额、当地的建筑材市

  场价格和取费程序,采用定额计价中的实物法,确定其重建所需的建安综合造价;其他建

  筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计

  建筑安装工程造价包括基础工程、土建工程、钢结构工程、屋面工程,给排水、电气

  工程的总价。委托人未提供该房屋的建筑工程决算资料,本次建安工程造价采用重编概算

  法进行计算,评估人员套用 2010年《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价

  办法》、 2010年《广东省装饰装修工程综合定额》、《广东省工程造价》、《深圳市工程

  造价》等调整计算土建工程造价以及给排水、电气等安装工程造价。根据资产所在地政府

  前期及其他费用,包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投

  资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按基准日中

  资金成本=[建筑安装工程造价(含税价)+前期及其他费用(含税价)]×合理工期 ×

  依据委估建筑物的已使用年限和房屋尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。计

  资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按基准日中

  资金成本=[建筑安装工程造价(含税价)+前期及其他费用(含税价)]×合理工期 ×

  依据委估建筑物的已使用年限和房屋尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。计

  冠华大厦厂房位于深圳市南山区港湾大道以东、内环路以南,建成于 2016年 4月,房

  屋地上 9层,框架结构,建筑层高 3.5米,建筑面积 10,323.69平方米。房屋基础为钢筋

  混凝基础梁;上部为现浇钢筋砼框架柱、梁、板,形成整个房屋的承重结构;墙体为 240mm

  厚砖墙;屋面结构设防水保温层。房屋外墙装修为玻璃幕墙,室内为毛坯,目前处于空置

  建筑安装工程造价包括基础工程、土建工程、钢结构工程、屋面工程,给排水、电气

  工程的总价。本次建安工程造价采用重编概算法进行计算,定额套用《广东省建筑工程综

  合定额》、《广东省建筑工程计价办法》、 2010年《广东省装饰装修工程综合定额》、《广

  东省工程造价》(2018年第 9期)、《深圳市工程造价》(2018年第 9期)计算建筑工程费。

  建安工程造价(含税)=土建工程造价(含税)+安装工程造价(含税)+装饰工程造价

  建安工程造价(不含税)=土建工程造价(不含税)+安装工程造价(不含税)+装饰工

  根据建筑物所在地的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其

  该房屋建成的合理工期为 1.5年,贷款利率为4.75%,建设资金按均匀投入计。

  资金成本=[建安造价(含税价)+前期及其他费用(含税价)]×贷款利率×合理工期

  重置全价(不含税价)=建筑安装工程造价(不含税价)+前期及其他费用(不含税价)

  该房屋于 2016年 4月竣工,截止价值时点已使用 2.44年,经评估人员现场勘查,该

  房屋为框架结构,基础有足够承载力,门窗开关基本灵活,内、外墙面平整。给排水通畅,

  电气照明线路装置完好,根据《建筑物经济耐用年限表》,预计该房屋可使用 50年;根据

  《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合字(2005) 0174号)记载,土地合同规定的土

  该房屋建成的合理工期为 1.5年,贷款利率为4.75%,建设资金按均匀投入计。

  资金成本=[建安造价(含税价)+前期及其他费用(含税价)]×贷款利率×合理工期

  重置全价(不含税价)=建筑安装工程造价(不含税价)+前期及其他费用(不含税价)

  该房屋于 2016年 4月竣工,截止价值时点已使用 2.44年,经评估人员现场勘查,该

  房屋为框架结构,基础有足够承载力,门窗开关基本灵活,内、外墙面平整。给排水通畅,

  电气照明线路装置完好,根据《建筑物经济耐用年限表》,预计该房屋可使用 50年;根据

  《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合字(2005) 0174号)记载,土地合同规定的土

  地出让年限届满,深圳市国土资源和房产管理局无偿收回出让地块的土地使用权,且地块

  上的建筑物及其他附着物也有其无偿取得,该房屋所占用土地使用权到期日为 2038年 4月

  17日,剩余使用年限为 19.56年,本次评估建筑物尚可使用年限取房屋尚可使用年限与土

  本着独立、客观、公正、合法的原则,估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场

  信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象重置成新价值的各项有利和不利

  因素,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,采用成本

  法对估价对象进行估价测算,确定估价对象于价值时点的评估值为 RMB49,935,132.10元,

  大写人民币肆仟玖佰玖拾叁万伍仟壹佰叁拾贰元壹角整;估价结果详见下页《估价结果明

  本着独立、客观、公正、合法的原则,估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场

  信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象重置成新价值的各项有利和不利

  因素,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,采用成本

  法对估价对象进行估价测算,确定估价对象于价值时点的评估值为 RMB49,935,132.10元,

  大写人民币肆仟玖佰玖拾叁万伍仟壹佰叁拾贰元壹角整;估价结果详见下页《估价结果明

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