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发现云贵成为旅游地产新热点

更新时间:2018-09-09

  一年一度的北京秋季房展会即将于9月13日-16日在北京展览馆举行,一向被认为楼市风向标的房展会,这次会带来哪些变化呢?

  北京青年报记者在采访了房展组委会后发现,今年的秋季房展北京本地的参展项目数量很少,且均以改善型为主,这也符合近年来北京在售项目数量减少的趋势。为此,房展会也做出了相应变化,旅居、养老、海外投资成了展会新的重点。即便今年海南房地产开发被严格限制,但云南、贵州等地的旅游项目接过了海南的旅居大旗,成为展会的新主角,而来自境外的地产项目也预计将吸引众多资产配置的购房人。值得注意的是,与往年略有不同的是,今年主打康养的地产项目参展积极性非常活跃,这也表示房子正在从满足居住需求向养老服务和适老生活的方向延伸。“随着楼市的发展,在基本住房需求被满足后,旅居、康养甚至资产配置的海外投资需求关注度持续提高,这将带来新的居住和生活需求,也是房展会的发展方向。”本次房展会的有关负责人表示。

  以往的房展会上,海南项目总是旅居项目中参加规模最大,参展项目最多的代表,但在今年海南楼市实行全区域限购后,海南市场陷入冰封,接棒而来的则是云南、贵州的旅居项目。

  北京房展组委会秘书长郑向东告诉北青报记者,此次秋季房展云南展团将以“云南,健康生活目的地”为主题组织昆明、曲靖、德宏、红河、普洱、大理、西双版纳七大城市携30余项目参展。包括:七彩云南·古滇名城、北大资源颐和1898、恒大·金碧天下、恒大·翡翠华庭、美的顺成府、绿地滇池国际健康城等。并将于大会活动区举办地产专场推介会,大力宣传云南大理地产。

  据统计,云南组团近两年在房展中的销售成绩良好,意向成交量占据旅居地产总意向成交量的60%。据云南省房地产业协会会长韩忠庆介绍,从2015年到目前为止,外地人口已经占到云南省购房人口的35%以上。2017年购房比例上升了30%。近年来西双版纳、大理、普洱等地随着交通基础设施的改善,外地人购房比例突飞猛进,特别是今年到大理的高铁动车组开通,更方便了交通出行,从昆明到大理不会超过两个小时。韩忠庆表示,“目前大理许多旅居地产都是外向型的,60%-70%都是外地人购买,其中北京人在外地人当中占比最高,近一半。”

  不仅是云南,贵州展团作为本次房展会新的亮点,同样主打旅居概念。郑向东表示,比如贵阳被誉为“中国避暑之都”,位于北纬26度的清凉之都,海拔高度1200米,年平均气温在15度左右,是难得的旅游养生之地。

  郑向东介绍,此次参展的傩城·大沙河仡佬文化国际度假区,自然资源得天独厚,地处北纬30°,平均海拔1100米,夏季均温仅23.8度,负氧离子含量每立方厘米8800个,水质天然呈弱碱性,土壤富含硒、锶等长寿因子,环境条件十分适宜养老、养生。

  除了云、贵之外,郑向东告诉北青报记者,四川的攀枝花、山西的大同也都有项目参展。攀枝花提出“阳光康养旅游”概念,促进“康养+旅游”融合发展,参展项目包括:恒大城、领地·阳光花城等。

  大同展团同样是第二次参加北京秋季房展会,作为历史悠久,文物古迹众多的老城,大同也在打造宜居宜业宜游的文化特征,在本次展会上除了住宅项目参展外,还将在展会现场展示山西民俗文化及饮食文化。

  今年秋季房展的另一个亮点是康养项目走上前台,成为展会的重要组成部分之一。随着人口老龄化的加剧,如何养老,选择什么样的房子往往代表了选择哪种养老方式。

  在中国老龄人口数量不断增加的当下,投资机构和房地产开发企业也愈发重视养老地产的市场空间和机遇。目前,居家养老、医养结合广受关注,如何选择合适的智能养老解决方案也迫在眉睫。在本次房展会上,无障碍社区、医用电梯、会员养老公寓、室内外温泉会所、会员专属会所、康复中心等纷纷亮相。

  郑向东表示,北京秋季房展将通过搭建康养城市及康养产业宣传推广平台,集中展示北京康瀛国际温泉养老公馆等养老项目、昱言养老、百城联动等养老机构及养老地图等养老产品。为满足老年人在环境优美、服务完善城市的养老购房需求,届时还将在展会现场发布养老数据报告、发放养老地图等多类别及服务供广大市民体验购买。

  此外,海外项目也是本次展会的亮点之一。根据高力国际最新监测数据,2017年,中国投资者在海外的房地产投资达395亿美元,同比增长8%,创历史新高。同时,中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%,至125亿美元。

  本次展会有来自澳大利亚、葡萄牙、塞浦路斯、希腊、新加坡、马来西亚、泰国、日本、迪拜、土耳其、巴林等20多个国家和地区的90余家参展商。据北京房展组委会主任魏克非介绍,作为海外置业的一匹黑马,泰国在2017年成为继美国、澳大利亚之后的第三大热门投资国家。确认参加本次房展会的泰国展商共18家。

  一位参展项目销售人员表示,其公司在泰国芭提雅的主推项目颇受青睐。购买者除了满足偶尔旅游自住的需求外,可以把房屋委托出租,从而获得可观的固定回报。据了解,大部分有意向在海外置业的消费者并不是单纯投资房产,而是与移民、度假、医疗、留学、规避投资风险等目的相结合。

  近期,全国楼市进入“度假地产”模式,每年八九十这三个月是旅游度假地产的黄金销售期,一是时逢暑期,全国各大旅游景区人满为患,酒店爆满,为主打投资回报的旅游地产项目带来难得的推广时间。二是由于各地楼市限购限贷限售政策难见松动,甚至部分热点城市调控仍在加深,购买多套热点城市住宅已无通路,因此,转投资格要求与货币政策相对宽松的旅游度假地产,就成为百姓手中闲钱的去处。

  那么问题来了。当有人准备出手购买度假房时,一个声音传来:“买了这种房,一年能来住几次,有这钱都够周游世界而且住最豪华的酒店了,为了喝一杯牛奶而买回一头奶牛值得吗”?是的,短短几句话道出了旅游度假地产的尴尬所在。但是,这几句话仍然没有阻挡如今优质旅游度假地产的热销。无论是距离北京最近的北戴河,还是远在边陲的云南小城,抑或新兴的福建沿海,由品牌开发商开发的旅游度假项目均收益颇多。据专家介绍,与往年不同的是,除了政策影响下的购房出口、品牌开发商在基础设施、商业配套上下足功夫外,此类产品热销最根本的原因是——人们找到了购买的理由。

  “买套度假房,要一两百万,有这钱住几十年高档酒店都够了”,用网络流行语表达的话,这句话被称作“把天儿聊死了”。就连数年前,当有记者问知名地产商、融创集团董事长孙宏斌是否会涉足旅游地产时,得到的回答是:买一个旅游度假房的钱,和我每次旅游时住豪华酒店的钱相比,还是住酒店划算。

  然而,时至今日,融创集团在海南、山东等地攻城略地,深度进军旅游度假地产,为何转变如此之快?

  几乎所有对旅游度假地产没兴趣的人在算账时,都是按照碎片时间算,每年也就去一两趟的时间乘以每晚的酒店费用,然后和买房款进行比较,然而他们忽略的却是大多数时候并非一两口人而是拖家带口,以及黄金周或者春节时的房费暴涨。

  有人算了一笔账,还是按照旅店而非星级酒店的价格,也非黄金周以及春节期间:小王一家5口人,每次度假都需要预订3个房间,每次小住时长两个月(按60天计算),每间房间400元/晚,每天餐饮费5人共计200元。在父母还能健在20年的条件下,小王家的旅行费用要花多少?

  根据目前全国大多数文旅项目平均价格10000元计算,产品按120平方米度假小院来算,一套总价120万元。

  需要提醒的是:买在景区的别墅,除了自住还具有投资价值,而且很多地方的房子还不限购。按照现在货币因素,假设十年后度假别墅均价20000元/平方米,10年后你拥有的这套房子价值240万元,价值直接翻一番。20年后的房价,到底是多少现在还不可估量……

  2012年,一个叫蔚蓝海岸的楼盘在北戴河与南戴河交界处开始销售,当时周边几近荒芜,只有孤零零的一座亲子酒店,而时至今日,被远洋集团收购的该项目展现在人们面前的,是一个比肩国内众多一线海景文旅项目的综合性大盘,除了亲子酒店之外,度假洋房、别墅,大海沙滩、环海自然生态公园、小镇、读书会所等等居住与配套设施一应俱全。今年五一期间,蔚蓝海岸海边墅级洋房刚开盘便销售1.2亿,活动期间更是吸引了近千名客户到达现场,成为冰封的环京楼市为数不多的亮点。

  据该项目负责人告诉记者,如果开发商在一个文旅大盘开发中,目的只是为了卖房子,一定会失败,也建议买房人不要购买。只有看到配套成熟或者几近成熟再考虑购买。该项目就是先把滨海旅游资源一一落实、把各项配套都做在了卖房之前,同时呈现给买房人的是配套、海景、游乐、亲子、房子一条龙的生活方式。

  在蔚蓝海岸购买了两套洋房的阴先生告诉记者,在两年前他就购买了蔚蓝海岸的期房,因为在他眼里,购买的理由有三:一、价格。当时购买时7000多元/平方米,而如今已经13000元/平方米左右,他只是想在海边留房用于未来父母与子女度假,因此,没有具体测算投资回报率,完全自住考虑,今天的价格他认为符合当初的预期。二、相信品牌开发商。当时购买时,只有一个亲子酒店,剩下的就是工地。但他认为,无论是拿地的华贸还是后来介入的远洋,都是国字头品牌开发商,对于先卖房赚钱还是先投入做配套,这类公司会选择后者。三,有的是时间等待配套成熟。阴先生说,他购买时,始终认为还不是居住的时间点,只是想给自己和家人未来留一处临海的度假之地,因此,他完全有时间去等待配套成熟。

  前不久,记者到距福建厦门一个小时车程的大型文旅楼盘厦门湾考察时发现,虽然配套还没有成熟,但对于花几十万就能赢得一线海景的买房人来说,很多人都表示等得起。

  记者在现场发现,买房人都是组团而来,很多人电话不离手,向没来现场的亲朋好友传送着项目信息,数百名接待人员应接不暇。据了解,这个总货值超过300亿、套数将破万的超级大盘,体量之大,周期之长,是当下国内文旅市场罕见。而开发商——泰禾集团,似乎并不愿意将该项目称为文旅地产,而叫住假地产。据该项目负责人介绍,购房人来自全国各地,很多都是六十岁左右的健康活力老人,如果他们希望是找时间常年往返于各地与厦门之间,肯定是不现实的,住在这里,享受阳光空气,享受厦门与周边城市的文化氛围,才是开发商乃至多数买房人想看到的局面。

  一个六人购房小团买了七套小户型。当记者问及为何配套还未成熟,就着急买房?得到的答复是,用时间换空间。

  这个小团“团长”郭先生告诉记者,首先是因为喜欢海景。海南限购,拥有一线海景的地方不多,而厦门的海景非常不错,这是先决条件,否则再便宜的他们都不会买。其次,价格合适。厦门的房价虽然有所跌幅,但好地段的房产仍然保持在五万元左右,而这个楼盘离厦门不远,并且限价,13000元/平方米的价格对比厦门房价,高下立判。三,配套问题他们可以等,毕竟买这种产品的买家,都不是着急入住的人群。但前提是一定要跟开发商确认并且签订合同,对于未来配套的承诺一定保证万无一失。

  早早就在三亚购买了海景房的徐女士回答:不管住几次,都是生活方式的另一种选择,就比别人只有钢筋水泥的城市中有一套房强。

  在完成此文时,记者采访了众多身边购买了文旅项目的同事以及朋友,几乎都没有后悔之前的选择;而问及不打算购买的同事及朋友时,得到的答复仍然是“不如住酒店”。看来,文旅项目始终是买了就不后悔,不买也不羡慕的两不相欠局面。

  由此可以看出,是否选择这种生活方式,是决定是否购买的决定方式。徐女士告诉记者:在她看来,只要不把投资回报放在第一位,甚至可以虚化它,那么购买文旅楼盘就是生活方式的一种刚需。

  在徐女士眼中,度假地产应该这么去看待:一,把它当个奢侈品,能保值即可。二,不要较真使用率,既然买了就是一种生活方式,能去则去,去不了委托物业出租,租不出去就让朋友免费住。三,如果有回报率,只是意外之喜,不可当做理所当然。

  前不久,记者去大理,在参观大理某项目售楼处时,发现好几拨儿北京来访者在买房。销售人员告诉记者,只要北方天气一有变化,大理楼盘的销售员就开始忙碌了。尤其在周末,在大理旅游的北京人被所居住客栈的老板用各种方式“蒙”到,不,带到售楼处,如果正赶上北方天气差,很多北京人就成了冲动型消费者,经常听到的是:“喂,我在这看了一个院子,一共四户,我替你做主了,咱们一人一户。”

  这个苍山脚下的项目,在买房者的构成中,北京人已经占到了25%以上,上海、广州的买房者占了20%,其余省份的占了50%,而大理当地人则只有5%。而问到当地人为什么这么少,回答很干脆:“我们项目的房价是大理平均房价的三倍……”

  其次,中产阶层的资产配置。在北上深杭广津等一二线城市,资产配置对于实力阶层来说,是以黄金、美元、海外地产、城市核心区房产为标的的,而大量的工薪阶层及中产阶层,手里有百八十万元的闲散资金,而这些钱存在银行,基本随着人民币的贬值逐渐消磨着本就不大的作用力,寻找一个变成资产的机会就成为迫切需求,在一二线城市,这笔钱也就是一个洗手间或者两个洗手间的区别。而在三亚、大理等旅游度假项目中,完全可以拥有一套“面朝大海、春暖花开”的房子,且不论未来是否升值,但起码是一个看得到住得好的房产。

  第三,生活方式的重塑。这是买旅游度假房最重要的一个心理过程。记者在采访一位旅游地产专家时了解到,如果将旅游度假地产当成一个家来看,的确不值得去购买,就像为了喝杯牛奶买回一头奶牛。但如果你将它作为一个社交的平台、接待的会所,它的价值就可以无限放大了。

  举例说明,你购买了一处度假项目,把钥匙交给物业管理公司,你的朋友凡是来到这座城市旅游,就去物业取钥匙,省去他们住酒店的钱,其实里外里算下来,你也就帮朋友省下最多几千元的酒店钱,但你得到的是朋友的好感、信任,它带来的无形回报是不可估量的。

  除了以上购买旅游度假地产的三大硬性需求之外,养老、旅居、子女假期等需求也是不可忽视的因素。

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