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房地产开发老了但城市更新还很新

更新时间:2018-12-05

  过去我们建了很多千城一面的城市,未来这些城市、这些建筑会被如何对待?大建若干年之后会不会出现大拆?城市的文化和特性如何保持?新引入的内容会不会很快又变得不适应了?

  经过了 30 年的狂奔建设,大城市和特大城市的空间增长速度开始减缓。当「速度」不再是发展的第一因素,反思也随之而来,在城市空间的增长期是不是填入了太多不合适的建筑?这些建筑会不会和开发商一样只是经济发展的暂时所需?首创置业总裁钟北辰回答说,国内大城市的空间结构已经从增量开发逐渐转向存量改造,做住宅高周转可能会变成「老」的行业,但城市更新将会是永远的主题,一些建筑和规划不再能适应城市发展需要,要有新的产业、新的经济文化,注入新的活力,这是房产商未来的空间。

  城市更新“不是把老东西全拆停,而是把以前城市里遗留下来的东西重新进行疏解”,让城市有自己的肌理,可传承、有机、可持续。建筑的本质是空间,它不是城市的主题,它的作用是为每一个人和公司的生活、情感、经营、发展提供背景,而房产商就是发现城市肌理,注入内容的人。

  但是,城市日新月异,互联网等行业的发展加速了这种变化,怎么才能保证注入到空间的内容可持续,不会在明天就变得过时?钟北辰的观点是让居住者和公司找到与城市景观、建筑景观和空间感受的对接点,在空间中见人、见事、见生活。对不合时宜的建筑要「狠」,该拆的拆,该梳理的梳理,该重新定位的再定位,不要再回到资本推动型和经济推动型导致的千人一面的环境。

  非常感谢大会邀请首创置业来参加这个盛会,同时也感谢 36 氪第一次来办房地产的论坛就邀请了首创置业来讲城市更新的话题。今天我想把首创置业这几年在城市更新、城市运营几方面的思考与大家做分享。

  讲城市更新,大家脑海中会浮现出几个词出来?无外乎几个,「城市的重建」,重新建立城市,但这种在二战以后欧洲的城市比较多,比如说柏林都炸停了,伦敦也有被大量的轰炸完了以后城市重建是其中的因素。

  「城市复兴」,城市又没落了,我们现在给它注入新的产业、新的想法、新的发展模式,让城市重新焕发活力,也是城市更新的话题。

  「城市改造」,老的东西不适应了,像咱们国家北京、上海、广州历经了解放以后的一段时间,后来又有一段变动的时期,改革开放 40 年,甚至改革开放刚刚开始的时候,我们在城市里建造的那些项目、那些房子、那些建筑物,从民国开始经历了这么多时期,到现在这个城市是否适应 2018 年,包括未来下一个 5 年、10 年的发展节奏?因此城市改造也是城市更新的重要环节。

  「旧区改建」,老的旧城区,前提条件下把老的物保护好,别都拆了,盖出很多的高楼大厦,这是不对的。大家注意旧区的改建是改建,在改的同时再赋予新的精神内涵,这个建设才能跟得上来。像北京大的胡同和上海的弄堂。

  城市更新是一种将城市中已经不适应现代化的进行有必要的改造。我以前跟人聊天说,假设现在一棍子把你打蒙,装到麻袋里放到任何一个城市的开发区、新区里边,我让你猜这是杭州、是合肥、是武汉、是成都还是沈阳?我敢保证你猜不出来是哪。因为你看到所谓的 CBD 全都是高楼大厦、玻璃幕墙,想让你看当地适应消费者所盖出来的后现代主义的东西,你根本看不出来。我个人认为现在我们的城市有很大的问题,尤其是城市的新区千人一面,没有城市的想法在里边。

  物质环境的改造,把我们的街区社会、经济、人文带来复兴,城市不能千人一面,每个城市有自己的定位和肌理。在发展的过程中包括现在的改革开放过程中我们盖了一些东西出来,因为是资本推动型和经济推动型,容易导致千人一面的环境产生。

  欧洲 2000 年以上的城市很多,去看那些城市的时候,绝对不会把罗马当成巴塞罗纳,也绝不会把马德里当成巴黎。法国同样从巴黎到马赛到里昂,你去都会感觉到这是一个法国的城市,而且各自有各自的区别。玛格丽和巴塞罗纳也完全不一样。你会看到以前古罗马肌理还存在。伊斯坦布尔经历了罗马、穆斯林、天主教的统治,你再如何去改造它?再把他打蒙放到伊斯坦布尔钻出来一看,绝对不会认为是合肥。

  因此,在保留老的城市肌理和特征之下,根据现在新的经济、文化以及体制的情况下做所有的更新改造。

  这是举了一个纽约的例子,刚才所说到咱们国家 CBD 都是高楼大厦、千人一面的环境是源于美国。因为它最早掀起把德国的那套东西带到美国去,在纽约盖了很多的高楼大厦,现在各地政府所学习 CBD ,弄一堆高 500 米的东西在那个地方。

  以前布鲁克林是黑交易泛滥的地方,但是经过这么多年的改造,变成了非常有活力的文化区,不光是文化,同时现代的经济,现在最时髦的行业,包括文创的一些内容,以及演艺的内容都会在那边出现,这是非常好的例子。

  刚才谈到巴塞罗纳,拉丁人的情怀也注入到了原始城市肌理,把自己老的那些不好的东西重新进行升级改造。我 2004 年在北京做一个项目请的是西班牙巴塞罗纳的建筑设计师,我去找他,大家猜他的办公室在什么地方?这哥们把自己的办公室放在水泥厂里面。水泥厂里面都是巨大的墩子,他把那大墩子里的水泥清干净变成自己的办公室,从那儿开了很多小细窗,无论是外部和内部办公的空间营造了一种环境出来。

  传承、有机、可持续。再强调一次不是把老东西全拆停,而是把以前城市里遗留下来的东西重新再进行疏解。当然也不是说不能拆,该拆的也得拆,这时候就得痛下狠手。而且伟大的城市都是经过疏解的,现在北京也正在疏解的过程中,有很多人有不同的想法,但我其实是非常支持的。

  大家能看到现在的巴黎,巴黎是非常伟大的城市,大家去看它的历史。从 18 世纪就开始拆,它当时在皮斯曼阶段巴黎拆了有 1/3 强的建筑,包括巴黎圣母院的岛上面有很多密密麻麻的塞满了,很多都是中世纪的文物全给拆停。所以,所有的疏解要留下应该留下来的东西,并且要传承这个城市的肌理,并且我们引入新的行业是可持续的。

  现在交给我们最大的话题是什么?我们传承,现在把它变成有机。引进什么样的行业才能是可持续的?大家知道现在可持续的东西也不大好说,很快会变化,无论是硬件上、软件上,还是创新的思路上,还是行业之间的有机,现在叫生态圈进步的环节,可能每过两年就有变化了,那怎么样才能做到有持续?

  快速发展,规模城市扩张,现在从增量变成存量。我们这边有一大堆城市存量的东西,现在要去找可持续的不停发展的业态,怎么把它们有机的结合在一起?美国有一个著名的建筑师,他是后现代代表,他谈过我们所做的这些东西、这些建筑只有一个目的,为每一个人和公司的生活、情感、经营、发展提供背景,你内心有自己的世界。

  假设我是爱运动或者喜欢交际或者是发展中的创业公司,我是被孵化的那部分人,你内心的世界与我城市景观、建筑景观和空间感受进行对接,才能找到持续点。这才是可持续发展的内容。我们提供的城市更新、建筑改造以及升级管理都是为了现在正在进行过程中的,包括未来在发展中的行业提供生活运行发展壮大的背景。

  城市发展进入到了以存量资产的优化与改造为主的时期,即转型发展、能级提升的阶段。从以前极粗放变成精细型的,规模路线变成每个细节、每个颗粒、变得更加细致。

  因此,对城市重新定位,激发城市新的活力,让城市的生态更加宜居,会让我们的城市能够传承和创新起来。说到底还是通过改造、升级让我们城市更加的有活力。

  土地规模进入存量时期,最近几年开发商被妖魔化,首创置业也是一家全国化的房地产开发企业,我们每年有 800 多亿的销售,应该还算是中型大的企业。我们现在不叫自己开发商,我们叫做房产商,现在更多的转型到城市更新。

  从这一篇开始讲讲首创置业在这方面的思索。这是我向大家隆重推荐的第一个项目叫「郎园」,这是无心插柳柳成荫的项目。这个项目是在 CBD 里面的北京电视台的隔壁,在万达广场的正对面。最早是制药厂,2007 年通过土地一级开发商卖拿到手里面,里面有很多的大厂房和办公楼,开始的想法是 CBD 盖一座大楼卖了值多少钱,后来发现执行起来比较难。CBD 里面是寸土寸金,盖大楼跟北京的发展和周边的环境影响怎么样?后来放弃了盖写字楼的想法,而是把旧厂房经营的思路。

  从 2007 年、2008 年经营到现在,已经变成北京市文创产业的标杆,在 CBD 里,郎园是第一个。这是郎园前后不同的样子,包括把以前的历史面貌都保留了起来,城市记忆、老的厂房、低碳环保和数字化园区整合在一起,开始来做自身的IP。

  郎园品牌输出、空间运营以及内容运营,现在入驻园区的这些大 V 和企业也算是陪伴我们成长,最开始是共同扶持、共同成长,现在变成知名品牌。包括腾讯影业都是我们的常驻机构,也是我们最好的合作伙伴。

  我们文创项目主力会达到 19 个,2020 年文创项目争取达到 100 万平米。这是另外的文创主题,我们现在把中国非物质文化遗产的产业移植到这个产业里面,包括几方面,非遗传承、设计创新、技术研发、销售体验、传习实践、园区运营再加上自身进行投资孵化辅助企业,也类似孵化器的方式来进行。

  我们为这些事准备投入 50 个亿的文化产业基金,刚才也说房地产商是老、土、有钱,我们就得把自己的长项还得发挥发挥,在有钱的情况下,倾注到城市的改造和文创里面来,见人、见事、见生活是我们做事的目标。

  胡同不能拆得留着怎么使?不能赃乱差。我们依据平台,把上面所有的商业内容给它做到位,也能够形成一个持续的氛围。我们在文创方面还有其他产业园拓展,跟中关村发展在上地做了 IC PARK 的园区,主攻芯片。我们也引进了重量级的企业,在全国进行复制,也响应好,也能够得到中国政府以及未来芯片战略发展方向的支持。

  我们所提出未来的布局就是地产+首创 HIML 的生态运营体系,聚焦优势资源,把所有的配套产品升级整合完善,创造出健康、和谐的人居环境。

  城市运营这是一个大事,房地产开发商完全去卖住宅周转的东西可能老,所谓的老是能干十年还能再干十年,但是城市更新改造和运营是永恒的话题,也希望能够为北京市包括全国各地的城市带来自己的贡献。经济文化各个方面的协调变成可持续、可改善和可提高,推进城市产业化的转型升级,这是首创置业应该所做到的责任。返回搜狐,查看更多

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