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易宪容:菏泽房地产松绑的意义在哪里?

更新时间:2018-12-20

  据报道,12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施,同时全面放松房地产开发商的住房预售融资制度。

  有媒体说,这是中国房地产市场打响了松绑的第一枪,以后的第二枪、第三枪等会陆续打响。中国的地方政府,无论是什么时候松绑房地产市场的调控政策,其实在出台这些房地产调控政策时早就埋下了伏笔。我在2016年各地方政府出台所谓的房地产市场调控政策时,就指出,中央职能部门及各地方政府为何在这一波房地产调控政策上都无所不用其极的行政性调控手段及工具,而不使用经济杠杆,其目的很简单,就是要给市场一个清楚明确的预期,即这些行政性的房地产调控政策都玩假的,房地产投资者进入市场购买住房根本上就不担心这些的行政性调控有多少严厉。因为如果这些行政性的调控政策让房地产市场价格真正出现周期性的调整,那么各地方政府立即会取消这些行政性的调控政策;如果这些行政性调控政策对房地产市场价格调控没有起到多少作用,那么这些调控政策还会继续下去。也就是说,地方政府之所以不采取经济杠杆来遏制房价快速上涨,而是采取行政性工具,就是告诉市场国内各地房地产市场的价格上涨预期不会改变,投资者可大胆进入市场购买就可以。事实上,几年来的房地产市场宏观调控,全国各地的房价都在普遍上涨,只不过房价的疯狂上涨逐渐由一线城市,蔓延到二线城市、三线城市及四线城市而已,只不过房价涨幅一线二线城市没有以往疯狂而已。

  所以,菏泽打响了房地产市场宏观调控政策松绑的第一枪,也就意味着这个城市的房价开始在下跌,意味着这个城市的住房投资炒作者在退出这个城市的市场或房地产投机炒作在退潮,所以菏泽迫切需要打响政策松绑的第一枪,以此来挽救这个城市的房地产市场。这是菏泽打响房地产市场松绑第一枪的第一意义。

  其次,取消新购住房限制转让措施,这样的一项政策本来就没有多少意义。就如前面所指出的,该政策出台时早就包含在其取消的意义了。否则地方政府根本不需要这种宣示。既然新购住房限制转让措施肯定会取消的,那么这项政策对购买住房决策的影响肯定是极小,绝大多数购买住房投机炒作者根本就不会把这项政策作为其是否进入市场依据。所以,该政策无论是出台还是取消对市场影响都是极小的,意义不是太大。

  第三,当前各地方政府各种行政性的购买政策或地方政府无所不用其极的行政性工具,就如2011年时出台的不少行政性限购政策一样,当2014年国内不少地方的房地产市场开始出现调整时,不少地方政府也很快地取消了当时各种限购政策,但这些行政性限购政策取消之后,市场反映仍然十分平静,所起到作用也十分有限,直到2015年央行的住房按揭贷款信贷政策重大调控,这一波房地产市场价格疯狂上涨才启动。所以,这些无所不用其极的行政性的调控政策即使全部松绑,由于出台时就作用不在,如果国内央行的住房按揭贷款的信贷政策不启动松绑,估计同样能够起到作用会十分有限。

  不过,2019年国内央行的住房按揭贷款政策是否松绑,目前要判断结果是相当不容易的。不过,这里有几个问题央行要考虑。一是目前仍然是以投资炒作为主导的房地产市场(西南财经大学的报告的数据显示),如果央行住房按揭贷款政策全面松绑,那么这项政策只能让国内的房地产市场投机炒作的性质得到进一步强化。在这种情况下,十九大报告所强调的“房子是住的,不是炒作的”的市场定位根本就无法落实,甚至于越走越远。二是最近中央政治局会议强调,保持2019年的经济增长稳定最为重要,而要保证中国经济稳增长,就得坚持“六个稳”。如果央行对国内住房按揭贷款政策松绑,那么这肯定会打破当前国内房地产市场的预期及金融市场的预期。“六个稳”中的两个“稳”就出问题。对此央行肯定会三思而后行。三是如果央行的住房按揭贷款政策松绑,打乱当前房地产市场预期,那么要落实“房子是住的,不是炒作的”的市场定位是不可能的。如果“只住不炒”住房市场定位不能够落实,居住权是国内居民最为重要的天赋人权,是保证居民追求美好生活最为基本的条件,这些都可能成为空话。可以说,在这意义上,中国央行如2015年对住房按揭贷款信贷政策全面松绑的概率不会太高。当前房地产市场的情况与2015年时已经完全不一样了。所以,即使菏泽打响了房地产调控政策松绑的第一枪,但实质上的意义不是太大,关键是要看国内央行的住房按揭贷款政策是如何走。

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