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李铁调研报告:三四线房地产为何开发过度?人口被夸大! 原子智库独家

更新时间:2019-03-09

  原标题:李铁调研报告:三四线房地产为何开发过度?人口被夸大! 原子智库独家

  谈论中国经济的隐忧,很重要的话题是地方债。地方债务主要用于城市建设、基础设施完善,其规模膨胀,很大程度缘于地方政府人口规划的失真。无视中国人口结构,高估未来人口规模,造成了很多基础设施浪费。三四线城市房地产过量开发,也与此相关。

  中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在原子智库发表独家文章,谈地方城市规划的人口问题。李铁认为,中国很多城市都高估了未来长远的发展,过度的基础设施投资将带来大量浪费。全文约2500字,阅读需要3分钟。

  1、没有外部因素和内在特殊资源优势刺激,任何一个地区经济的超常规增长几乎是很难实现的。

  2、许多城市的市长在谈论本地区人口增长趋势时,无不放大自己的区位和资源优势,但这些资源往往并不存在线、若一座城市制定的人才准入条件以学历为标准,事实上等于对大多数城市服务人口的排斥。

  4、夸大城市人口规模,主观盲目地把城市未来可容纳人口数量放大到现实数倍以上,会造成大量的浪费。

  大部分城市都不可能超常规发展如何判断一个城市未来的发展和人口增长之间的关系?一般原则是常规增长,也就是说基于原有城镇人口的自然增长,或者是根据近十几年甚至更长一段时间经济增长的平均水平来判断。

  在我国改革开放的头二十年,由于政策激发了体制活力,很多地区的经济增长呈现了长达一二十年的两位数的高速度,也吸引了大量外来人口的进入,人口增长在东部沿海地区和一些高等级城市是普遍现象。

  但是在近些年经济增长速度已经从两位数放缓到个位数的大背景下,再依赖过去超常规增长的发展模式已经不可能。除了个别具有旅游、矿产、能源等自然资源优势的地区,

  我记得许多城市的市长在谈论本地区人口增长趋势时,无不放大自己的区位和资源优势。例如把交通和地理位置条件作为重要优势,把本地的城市景观作为与其他城市竞争的优势,把地方性特点的旅游资源放大到全国甚至是世界的优势。

  遇到这种情况,我会明确地告诉他们,相同地理和区位条件的城镇很多,甚至多达上百个,大家都要发展而且处于激烈的竞争中,所以这些看似优势的条件其实并无竞争优势可言。

  关于城市景观,其实每个城市都在打造自己的城市形象,这些形象几乎大同小异,并无特点可言,而且也不会影响投资者和就业者的选择,反而会因为成本过高而使一部分投资者望而生畏。

  至于旅游资源的判断,关键要从消费者的角度考虑,要从旅游资源的规律性考虑,而不是政府负责人一厢情愿的长官意志说了算——因为

  结构,还有人口进入的门槛。一个城市是否能够吸引足够的人口,一般有以下几个影响因素。

  ,如果城市的成本过高,会导致就业成本提升。很多地方把城市规划得高大上,到处是绿地、生态公园、宽马路和豪华大广场,这样的城市空间只会吸引城市白领,对于更广泛的传统产业的普通就业人口来说,没有留出与他们相适合的生存和就业空间。

  。当城市规划的目标是发展房地产而不是增加就业时,事实上城市已经形成了人口排斥的机制。发展房地产是为了卖房子,必须要有城市景观和高大上的形象与房地产的概念相匹配,这客观上就抬高了更多人口进入城市的门槛。许多城市在规划新区的时候,都强调所谓产城融合,强调高端产业、房地产和城市的融合。这样的城市,特别是经济不发达的三四线城市,一定会形成对产业的排斥,排斥那些可以容纳更多就业人口的工业和服务业,一定会造成实际人口和规划目标的分离。

  我曾经去过很多全国闻名的新区,大家在讨论产城融合的问题时面临的最大困惑就是,在一座设计豪华的城市,如何容纳更多人口和产业?

  。当一座城市制定的人才准入以学历为标准时,事实上等于对大多数城市服务人口的排斥。实际上,我们看待一个城市的扩张和发展,更重要的是看二代三代,城市的活力取决于人口的低龄化和后代的受教育水平。全世界绝大部分移民城市的成功,原因在于外来人口后代的受教育水平的提高,为城市人口提供了充足的高素质劳动力的后备军。

  而当前一些城市提出的城市人才准入条件,肯定有强烈的短视行为,忽视了更有活力、与城市就业需求更为吻合的外来农业转移人口,实际上是等于放弃了城市的未来发展机会。

  一旦后续发展中没有那么多的人口进来,那么所有这些超规模投入的资源都会闲置,甚至可以闲置许多年。

  如果希望城市继续扩张,首先要降低城市发展成本。如果希望城市保持稳定发展,就要制定一个与历年经济增长速度吻合的人口常规增长规划。如果希望吸引更多的人口到城市来生存发展,那就需要制定很多支持各类就业的包容性政策。

  即使是目标远大的区域性发展政策,也一定要正视人的问题,正视人口规模的问题,正视人口结构问题。

  ,切忌为了卖房子而制定超高规模的人口规划,切忌盲目乐观地提出与以人为本相背离的概念性设想。原子智库·腾讯新闻出品 第256期

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